La SCI est une société civile immobilière qui permet à plusieurs personnes d’acquérir et de gérer ensemble, dans un cadre légal défini, un bien ou un patrimoine immobilier. Ce cadre légal concerne principalement la rédaction des statuts, tant sur le fond que sur la forme.
La SCI n’a pas de vocation commerciale, elle permet surtout de louer des biens et de générer des profits provenant de la gestion d’actifs immobiliers. Elle doit être composée d’au moins deux associés dont les relations sont précisées dans les statuts de la SCI.
Si elle est souvent familiale, la SCI est une forme juridique de société à part entière. L’établissement des statuts est une étape obligatoire et la première démarche à effectuer pour créer une SCI.
Comment rédiger les statuts d’une SCI ? Quelles sont les clauses obligatoires ? Quelles démarches effectuer pour les enregistrer ?
Gojee fait le point dans cet article !
I. La rédaction de statuts d’une SCI
Les associés fondateurs doivent procéder à la rédaction des statuts de la SCI pour pouvoir la constituer légalement.
Une société civile immobilière (SCI) est une société, c’est-à-dire une personne morale avec une existence juridique à part entière. De ce fait, elle détient un objet social fixé par les associés en rapport avec la gestion d’un bien immobilier.
Les statuts sont un acte juridique indispensable et obligatoire pour la constitution d’une société civile. Dans les statuts, on retrouve l’ensemble des informations relatives aux caractéristiques de la société mais également les modalités de fonctionnement de la société. Ce contrat recense l’ensemble des règles qui permettent l’organisation et son fonctionnement.
Les statuts sont obligatoirement rédigés par écrit, il peut s’agir d’un acte sous-seing-privé ou d’un acte notarié.
Vous pouvez confier la rédaction des statuts d’une SCI à un professionnel compétent en la matière : un avocat, un expert-comptable ou un prestataire en ligne. Vous pouvez également rédiger vous-même les statuts mais dans ce cas, mieux vaut avoir une certaine expérience.
Les statuts d’une SCI doivent être signés par tous ses associés, qui consentent par leur signature à la création de la société.
Les statuts seront édités de façon à fournir un exemplaire par associé. Les associés doivent déterminer ensemble les clauses à ajouter aux statuts et fixer son mode de fonctionnement. Il est à noter que plus les statuts seront complets et précis sur l’activité de la société, moins il y aura de risque de conflits entre associés.
II. Les clauses obligatoires des statuts en SCI
Les formalités pour créer une société civile immobilière sont assez simples. Si elles offrent une certaine liberté aux associés, il est néanmoins important d’être vigilant à la rédaction des statuts d’une SCI.
Les mentions obligatoires que doivent comporter les statuts d’une SCI sont encadrées par l’article 1835 du Code civil à savoir :
- Le nom de la SCI
- La forme de la société : société civile
- L’objet social de la SCI
- L’adresse du siège social
- Le capital social (montant, variabilité…)
- Le nom des associés
- Les apports de chaque associé (en numéraire et/ou en nature)
- La durée de la société (99 ans maximum)
- Les modalités de son fonctionnement.
D’autres clauses peuvent être ajoutées aux statuts en fonction des situations rencontrées par les associés de la SCI et du contenu du projet. Les statuts ont valeur de contrat, il est primordial de prendre en compte l’ensemble des éléments qui entourent la création d’une SCI et personnaliser vos statuts.
Ceux-ci légifèrent les droits des associés et s’imposent devant toutes les décisions prises dans la SCI.
Il est fortement conseillé d’ajouter aux mentions obligatoires, d’autres modalités notamment sur la modification possible des statuts, les modalités de dissolution de la SCI, les modalités de parts sociales, les règles de tenue de compte, de tenue des assemblées générales et de versement des bénéfices ; également les règles concernant les comptes courants d’associés et les règles de résolution de conflits.
N’oubliez pas que ce sont vos statuts qui régissent le fonctionnement et l’organisation de votre SCI.
III. Les démarches pour enregistrer les statuts en SCI
La création de société nécessite un certain nombre de démarches à effectuer. Pour créer votre SCI, il vous faut rédiger les statuts de la société, publier une annonce sur un journal d’annonce légale puis enregistrer votre société au registre du commerce et des sociétés (RCS) en remplissant le formulaire M0.
Depuis le 1er juillet 2015, les statuts n’ont plus l’obligation d’être – pour les sociétés commerciales, et les SCI – enregistrés auprès du service des impôts pour les entreprises (SIE).
Néanmoins il y a deux cas qui nécessitent de déclarer les statuts au SIE :
- si vos statuts ont été établis par un notaire
- Si vos statuts de SCI ont fait mention d’apports en nature (des biens)
Une fois les statuts déposés au centre de formalités des entreprises par le fondateur, ceux ci seront transmis par le greffe du tribunal de commerce au service des impôts compétents.
Dans le cas d’apport en nature (immeuble), c’est auprès des services en charge de la publicité foncière (SPF) que le dépôt des statuts doit se faire.
Le coût de la création d’une SCI représente principalement les frais liés à la publication de l’annonce légale dans un JAL (journal d’annonces légales) et les frais de l’immatriculation de votre société au greffe du tribunal ou CFE.
La rédaction des statuts est un exercice délicat. Leur rédaction mérite la plus grande attention et nécessite le plus souvent l’intervention d’un spécialiste en la matière.
Ils ont une importance capitale pour le bon fonctionnement de la société.
Gojee accompagne les entrepreneurs dans leur création d’entreprise. Contactez-nous pour nous parler de votre projet.
