L’une des premières étapes avant de lancer son activité entrepreneuriale est de trouver un local, qui sera également le siège social.
Dans le monde professionnel, deux baux différents existent : le bail commercial et le bail professionnel. Lequel correspond à ton activité ?
Quelles différences existent-il entre ces deux baux ? Découvre tout dans notre article !
En bref
A quel type d’activités correspondent le bail commercial et le bail professionnel ?
Le bail commercial correspond à toutes les activités commerciales, industrielles et artisanales. Le bail professionnel correspond à toutes les activités libérales, non-commerciales et aux activités de travaux immobiliers.
Quelles sont les principales différences entre le bail commercial et le bail professionnel ?
Le bail commercial est conclu pour une durée minimale de 9 ans, contre 6 ans pour le bail professionnel. Le bail commercial ne peut être résilié que tous les 3 ans. A contrario, le bail professionnel peut être résilié à n’importe quel moment, à l’unique condition qu’un préavis ait été adressé à l’autre partie six mois avant la résiliation.
De quelle manière renouvelle-t-on un bail commercial et un bail professionnel ?
Le bail professionnel se renouvelle de manière classique, par la conclusion d’un contrat consentit par les parties.
Le bail commercial offre au locataire un droit au renouvellement. Cela signifie qu’aucune clause du contrat de location ne peut avoir pour effet de priver le locataire de la possibilité de renouveler le bail.
1. Le bail professionnel et le bail commercial : des activités différentes
Le bail professionnel et le bail commercial correspondent, en principe, à des activités différentes.
S’agissant du bail professionnel, il est consacré uniquement aux activités libérales, non-commerciales et aux activités de travaux immobiliers.
S’agissant du bail commercial, il est en principe destiné aux activités commerciales, industrielles et artisanales. Cependant, une entreprise ayant une activité non-commerciale peut faire dérogation au principe et opter pour un bail commercial.
Il existe plusieurs différences entre le bail commercial et le bail professionnel ; la principale est la durée minimale du bail.
En effet, concernant le bail professionnel, la durée minimale du bail est de 6 ans. Concernant le bail commercial, la durée minimale est de 9 ans.
2. Qu’en est-il du renouvellement et de la résiliation ?
Le bail commercial et le bail professionnel suivent des règles différentes s’agissant du renouvellement et de la résiliation du contrat.
Le bail commercial :
Un locataire ayant conclu un bail commercial dispose d’un droit au renouvellement. Ce droit est d’ordre public. Cela signifie qu’aucune clause du contrat ne peut avoir pour effet de priver le locataire de ce droit, à savoir la possibilité de renouveler le bail.
Une subtilité est à souligner ici, un droit au renouvellement n’autorise pas que le renouvellement automatique du bail, mais signifie seulement qu’aucune clause contractuelle ne peut interdire ce renouvellement.
Il y a tout de même des conditions à remplir pour pouvoir renouveler un bail commercial, à savoir :
- Un bail préalable portant sur le même local
- Le locataire doit être le propriétaire du fonds de commerce
- La société doit être immatriculée
- L’activité doit avoir été exploitée de manière effective et continue depuis 3 ans au moins.
Le bailleur peut refuser de renouveler un bail commercial, dans ce cas-là, il devra verser une indemnité d’éviction au locataire. Il s’agit d’une compensation financière versée au locataire devant quitter le local loué.
Quant à la résiliation, le bail commercial ne peut être résilié qu’à l’expiration d’une période triennale. Ainsi, bailleur ou locataire ne peuvent résilier le contrat de location que tous les 3 ans. Un préavis devra être adressé à la partie adverse 6 mois avant l’expiration de la période triennale.
Lorsque le bailleur souhaite résilier le contrat de location, il n’a le droit de le faire que dans trois situations :
- Construction ou reconstruction de l’immeuble
- Réaffecter le local à un usage d’habitation
- Restauration de l’immeuble
Dans tous les cas, le bailleur devra verser au locataire une indemnité d’éviction.
Le bail professionnel :
Le bail professionnel est régi par le droit commun des contrats. Il n’existe pas de droit au renouvellement. Cependant, si le bailleur ne souhaite pas renouveler le contrat, il devra adresser un préavis au locataire 6 mois avant la fin du bail.
S’agissant de la résiliation du bail professionnel, le locataire a la possibilité de résilier le contrat à tout moment, l’unique condition à remplir étant de respecter un préavis de 6 mois. Le bailleur, quant à lui, ne peut résilier le contrat de manière anticipée.
3. Les autres différences entre le bail professionnel et commercial
Il existe quelques autres différences entre le bail commercial et le bail professionnel, notamment la forme du contrat, la révision du loyer ou la possibilité de sous-louer le local.
Le bail professionnel doit obligatoirement faire l’objet d’un contrat écrit (conclu par acte authentique ou sous seing privé). Le bail commercial, à contrario, ne nécessite pas de contrat écrit pour être valide, bien qu’il soit fortement recommandé d’opter pour un contrat écrit.
Concernant le bail professionnel, une révision du loyer n’est possible que si une clause à cet effet a expressément été prévu dans le contrat de location.
S’agissant du bail commercial, une révision du loyer est possible à la fin de chaque période triennale ou à tout moment si une clause le permet.
Enfin, dans le cadre d’un bail professionnel, une sous-location est possible sauf si une clause contractuelle prévoit le contraire. Quant au bail commercial, une sous-location est en principe impossible, sauf si le bailleur a donné son accord.
Ainsi, de nombreuses différences existent entre le bail professionnel et le bail commercial. Ces deux baux ne sont pas destinés aux mêmes activités et suivent des régimes juridiques différents.
Il apparait qu’un bail commercial offre une plus grande stabilité et qu’un bail professionnel offre une plus grande liberté dans l’exécution du contrat.
