Louer un magasin, un local ou un bureau pour y développer une activité professionnelle suppose de signer un bail : il peut être soit commercial soit professionnel, en fonction de votre activité.
Le bail commercial ne peut pas s’appliquer à tous types d’entreprises. Qu’est-ce qu’un bail commercial ? Pour quelle durée peut-on le conclure ? Quels sont les frais ? Voici notre point sur la définition du bail commercial, son application et ses caractéristiques.
En bref
Qu'est-ce qu'un bail commercial ?
Le bail commercial est un contrat de location d’un local dans lequel est exercé une activité commerciale, industrielle ou artisanale.
Où peut-on domicilier son siège social ?
Le siège social d’une société peut être installé au domicile du dirigeant, dans un local commercial ou professionnel, ou dans une société de domiciliation.
Qu'est-ce qu'un bail professionnel ?
Le bail professionnel concerne la location d’un local utilisé pour une activité ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle, ni agricole.
1. Qu’est-ce qu’un bail commercial ?
Le bail commercial est un contrat conclu entre un propriétaire (le bailleur) et un locataire (le preneur à bail) qui encadre l’utilisation d’un local pour exercer une activité commerciale, industrielle ou artisanale, sur une durée de 9 ans au minimum (sauf dérogation).
Selon le Code du commerce qui définit précisément le bail commercial, le contrat doit respecter quatre conditions :
- Un contrat de bail est conclu ;
- Ce contrat porte sur un immeuble ou un local dont le bailleur est propriétaire ;
- Le fonds est exploité à des fins commerciales, industrielles ou artisanales ;
- Le locataire doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers.
A savoir
Selon la loi, le bail commercial se porte sur un immeuble ou un local destiné à l’exploitation d’un fonds commercial, industriel et artisanal. En tant qu’immeuble, le local correspond obligatoirement à un bâtiment ou à une construction. Ce qui exclut les terrains nus ainsi que les constructions mobiles. En outre, la loi a encadré la destination du local. Par conséquent, le locataire ne peut modifier l’usage des lieux loués et l’affectation des lieux, tel qu’il est fixé par le contrat.
Il est toutefois possible de prévoir une déspécialisation afin de permettre à l’entrepreneur d’adapter ses activités aux circonstances économiques et ainsi modifier la destination prévue initialement. Par exemple transformer une boutique de vêtements en boulangerie. La déspécialisation peut être partielle ou totale.
2. Bail commercial : pour quelle durée ?
La durée du bail commercial classique (aussi appelé bail 3-6-9) est impérativement fixée à 9 ans. Cette durée est imposée par la loi dans le but d’offrir au locataire une stabilité pour exploiter son commerce. Cependant, il est possible de conclure un bail dérogatoire de courte durée.
En pratique, il n’est donc pas possible de signer un contrat de bail commercial classique à durée indéterminée. Néanmoins, il faut savoir que la durée de ce genre de contrats ne s’impose qu’au bailleur, qui doit généralement payer une indemnité d’éviction en cas de résiliation du contrat de bail commercial. Le locataire, lui, a la possibilité de résilier son contrat à l’expiration d’une période triennale, d’où l’usage du terme « bail 3-6-9 ». Précisons que le locataire est tenu de respecter la période triennale pour résilier son bail. Ainsi, tous les 3 ans, il en a la possibilité.
Pour que la rupture du bail soit effective, le locataire donnera congé au bailleur par LRAR au moins 6 mois avant la fin de la période triennale ou de la durée du bail commercial. Si le locataire signe un bail d’habitation classique mais qu’il exerce une activité commerciale, il ne pourra pas bénéficier des règles des baux commerciaux. Une fois la conclusion du bail commercial effective, l’entreprise peut y domicilier son siège social, la copie du contrat sera à fournir dans la liste des pièces permettant l’immatriculation au RCS.
A savoir
Le locataire du bail commercial ne peut pas rompre le contrat en principe avant 3 ans, cependant il a le droit de céder son bail à un tiers soit via une cession de bail ou une cession du fonds de commerce ou de la société exploitante. Pour le bailleur les conditions de résiliation sont plus restreintes : il ne peut mettre fin au bail à l’issue d’une période triennale que dans des situations très encadrées :
– Il souhaite construire, reconstruire ou surélever l’immeuble,
– Reprendre le local d’habitation accessoire pour le réaffecter à un usage d’habitation,
– Exécuter des travaux dans le cadre d’une restauration immobilière ou en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain.
Dans tous ces cas, il devra verser au locataire une indemnité d’éviction, à moins qu’il ne lui offre un local de remplacement.
3. Bail commercial : quels sont les frais à prévoir ?
Pour le bail commercial, il est important de savoir que le montant initial du loyer n’est pas réglementé et fait donc l’objet d’un accord fixé librement par le bailleur et le preneur. Néanmoins, hormis le loyer, d’autres frais sont à prévoir lors de la signature du bail.
Le dépôt de garantie
Tout comme une location classique, vous devrez prévoir de verser un dépôt de garantie. Bien que n’étant pas légalement obligatoire, il est librement fixé par les parties prenantes du contrat.
Il s’agit d’une somme versée par le locataire au bailleur, qui a pour but de lui garantir la bonne exécution du contrat. Elle doit être remboursée au locataire lorsqu’il quitte les locaux, à condition d’avoir rempli toutes les obligations contractuelles. En cas de loyer payable à l’avance (terme à échoir), le dépôt de garantie est généralement égal à un trimestre de loyer. En revanche, si le loyer est payable à terme échu, le dépôt de garantie correspond à deux trimestres de loyer.
Le droit d’entrée
Le locataire entrant peut aussi devoir régler un droit d’entrée, que l’on appelle le pas de porte, qui est différent du droit au bail. Le pas de porte représente une somme d’argent que le futur locataire devra régler et dont le montant est fixé librement en fonction de l’attractivité commerciale de l’emplacement du local. Tandis que le droit au bail correspond à une somme versée par le nouveau locataire à l’ancien dans le cadre de la reprise d’un bail commercial.
4. Bail commercial ou bail professionnel ?
Quand on a besoin d’un local pour exercer son activité, on distingue deux types de baux : le bail commercial et le bail professionnel qui seront utilisés pour des activités différentes :
- Le bail commercial est dédié aux activités commerciales, industrielles et artisanales,
- Le bail professionnel, lui, s’adresse principalement aux activités non commerciales et aux activités de travaux immobiliers.
Cela signifie que les professions libérales, qui génèrent des bénéfices non commerciaux, concluront un bail professionnel. Ce sera le cas pour des professions libérales telles que les médecins, les avocats, les architectes, les vétérinaires, les infirmiers, les comptables, etc…
Notons quelques différences majeures entre le bail commercial et le bail professionnel :
- Un bail professionnel doit être conclu pour une durée de 6 ans minimum ;
- Le locataire qui conclut un bail professionnel a la possibilité de résilier le contrat de location à tout moment, moyennant un préavis de 6 mois ;
- Le bailleur a la possibilité de mettre fin au bail à l’expiration de sa durée sans justification et sans contrepartie financière. Il doit informer le locataire en respectant un préavis de 6 mois ;
- Il n’y a, en principe, pas de révision de loyer sauf si une clause du bail le prévoit ;
- Avec un bail professionnel, le locataire peut effectuer une sous-location, sauf si une clause du bail lui interdit.
Le choix d’un local pour votre activité professionnelle est une étape stratégique, tant d’un point de vue administratif ou fiscal, que commercial. Vous avez besoin d’un conseil pour réaliser vos formalités ? Prenez rendez-vous gratuitement avec un de nos conseillers.
