La société civile immobilière (« SCI ») est une forme particulière de société civile qui permet à deux ou plusieurs personnes, physiques ou morales, de s’associer afin d’acquérir, de gérer et de transmettre un ou plusieurs biens immobiliers. Comme dans une société civile classique, les résultats de la SCI sont en principe imposables au niveau de ses associés, lesquels ont par ailleurs une responsabilité illimitée.
Recourir à une SCI présente l’avantage indéniable d’éviter les inconvénients liés à la détention en direct de biens immobiliers, connue sous le nom d’indivision. La SCI est en effet un outil efficace de transmission patrimoniale dans la mesure où il est plus facile de céder des parts sociales qu’un bien indivis.
Vous pouvez ainsi avoir intérêt à recourir à une SCI dans de nombreuses situations. Par exemple, créer une « SCI familiale » est une solution intéressante si vous souhaitez gérer votre patrimoine immobilier avec votre famille et préparer votre succession. Vous pouvez également créer une « SCI Professionnelle » en vue d’acheter les locaux de votre entreprise, ou encore une « Société Civile de Construction Vente » pour la construction d’un bien immobilier en vue de sa revente. La SCI peut être aussi retenue pour des opérations de location meublée.
Quelles sont les étapes de création d’une SCI et quels sont les tarifs associés ?
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I. Quelles sont les formalités nécessaires à la création de votre SCI ?
Vous devez réaliser certaines formalités avant de demander l’immatriculation de votre SCI au Registre du Commerce et des Sociétés (« RCS ») du greffe du tribunal de commerce, qui est le centre de formalités des entreprises (« CFE ») compétent pour les sociétés civiles.
Vous devez commencer par rédiger les statuts de votre SCI.
Ce pacte social doit être établi par écrit, et peut être sous signature privée ou notarié (obligatoire en cas d’apport d’un immeuble). D’une manière générale, les statuts indiquent notamment la forme, la durée, la dénomination, le siège, l’objet et le montant du capital de la société. Les statuts doivent également contenir les clauses nécessaires à l’organisation et au bon fonctionnement de votre SCI, et notamment définir les modalités et les pouvoirs accordés au(x) gérant(s).
Avant de déposer la demande de création de votre SCI, vous devez également :
- Réaliser les apports concourant à la formation du capital social de la SCI ;
- Domicilier votre SCI chez le gérant ou une société de domiciliation par exemple ;
- Nommer le ou les gérants de la SCI s’ils ne l’ont pas été dans les statuts ;
- Publier un avis de constitution de la SCI dans un journal habilité à publier des annonces dans le département du siège social (« JAL »).
Bon à savoir : La capital de la SCI
Le capital social n’est soumis à aucun minimum et peut être variable. II peut comprendre des apports en numéraire et des apports en nature. Les apports en nature doivent être mis à la disposition de la SCI dès son immatriculation. Si un immeuble est apporté, le recours à un notaire est par ailleurs obligatoire.
II. Comment créer votre SCI ?
Pour créer votre SCI, vous devez déposer votre dossier d’immatriculation directement au greffe du tribunal de commerce dont relève le siège de votre société, ou effectuer cette démarche en ligne sur www.infogreffe.fr. Bien qu’aucun délai ne soit imparti, il convient d’immatriculer votre société rapidement puisqu’elle n’obtiendra la personnalité morale qu’à compter de cette date.
Le dossier d’immatriculation d’une SCI comprend notamment les actes et pièces justificatives suivants :
- Le formulaire « M0 » rempli et signé par le gérant ;
- Un exemplaire des statuts de la SCI datés, paraphés et signés par les associés ;
- L’attestation de parution dans un JAL ;
- Une copie des actes de nomination du ou des gérants s’ils n’ont pas été désignés dans les statuts ;
- Les pièces justificatives concernant le ou les gérants personnes physiques (copie d’une pièce d’identité et déclaration sur l’honneur de non-condamnation et de filiation ou « DNC ») et/ou morales (extrait de moins de trois mois de l’immatriculation)
- Les pièces justifiant de la jouissance des locaux de la SCI (contrat de domiciliation ou bail commercial par exemple) ;
- Les documents nécessaires à la déclaration des bénéficiaires effectifs de votre SCI ;
- Le règlement des frais de greffe
Bon à savoir : Le registre des bénéficiaires effectifs
Les sociétés en cours de constitution doivent, lors de la demande d’immatriculation ou au plus tard dans les 15 jours à compter de la délivrance du récépissé de dépôt de dossier de création d’entreprise, déposer au greffe du tribunal un document identifiant leurs bénéficiaires effectifs, à savoir les personnes physiques qui, en dernier lieu, possèdent ou contrôlent la société ou pour le compte de qui une opération ou une activité est réalisée. Attention : le non-respect de cette formalité peut être puni de six mois d’emprisonnement et de 7 500 € d’amende !
III. Combien coûte la création d’une SCI ?
Les coûts de constitution d’une SCI sont :
- Les honoraires du notaire le cas échéant
- Les éventuels frais liés à l’intervention d’un prestataire pour la rédaction des documents
- Le capital social : à partir de 1 €
- La publication dans un JAL : environ 200 €
- La déclaration des bénéficiaires effectifs : 23,71 €
- Les frais d’immatriculation : 70,39 €
Votre SCI sera « en cours d’immatriculation » à partir du moment où le dossier de création est déposé. Si celui-ci est complet, vous recevrez dans les jours qui suivent (environ une semaine) l’extrait Kbis de votre société : votre SCI est créée !
Rédactrice :
Manon, ancienne avocate diplômée d’un Master I en Droit des affaires à l’Université Panthéon-Assas et d’un Master II en Droit fiscal à l’Université Paris Dauphine.
